Ti splošni pogoji opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: splošni pogoji poslovanja) so sprejeti na podlagi prvega odstavka 15. člena Zakona o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/2006 - UPB1) za nepremičninsko družbo NNRN Nepremičnine d.o.o. Novo mesto, Novi Trg 11, 8000 Novo mesto.
 

Pomen posameznih uporabljenih pojmov v teh splošnih pogojih: Nepremičninska družba: NNRN NEPREMIČNINE d.o.o. NOVO MESTO, nepremičninska družba, Novi trg 11, 8000 Novo mesto. Naročitelj: stranka (oseba), ki je z nepremičninsko družbo sklenila pogodbo o posredovanju. Pogodba o posredovanju: pogodba, s katero se nepremičninska družba zavezuje, da si bo prizadevala najti in spraviti v stik z naročiteljem tretjo osebo, ki se bo z njim pogajala za sklenitev pogodbe o prodaji ali nakupu določene nepremičnine, naročitelj pa se zavezuje, da bo nepremičninski družbi plačal za posredovanje, če bo pogodba sklenjena.
 

I. Splošni podatki o nepremičninski družbi:
 

NNRN Nepremičnine d.o.o. Novo mesto, sedež družbe: Novo mesto, Novi trg 11, 8000 Novo mesto, v poslovnem centru Novi trg, I. nadstropje, delavni čas: vsak delavnik od 8h do 15h, matična številka: 2166909, ID za DDV: SI3602286 -zavezanec za DDV: da, številka registrskega vložka: 1/04828/00 pri Okrožnem sodišču v Novem mestu, org. oblika po zakonu o gospodarskih družbah: d.o.o., šifra dejavnosti: K 70 - dejavnost agencij za posredništvo v prometu z nepremičninami, TR 04385-0001199493 odprt pri NKBM, enota Novo mesto, e-mail: nepremicnine.novomesto@siol.net, internetna stran: http://www.nnrn.si/, tel.: 07 33 79 420, fax: 07 3379 421, mob.: 040 287 597, podatki o zaposlenem nepremičninskem posredniku: Robert Nedanovski, licenca pri MOP, št.: 00283, v razmerja do naročitelja vstopa samo: Robert Nedanovski.
 

II. Veljavnost teh splošnih pogojev poslovanja:
 

Sestavni del vsake pogodbe o posredovanju, sklenjene med nepremičninsko družbo in naročiteljem, so ti splošni pogoji poslovanja. V primeru, da pogodba o posredovanju vsebuje določila, ki so v nasprotju s temi splošnimi pogoji, veljajo določila pogodbe o posredovanju.
 

III. Opis poslov, ki jih opravi nepremičninska družba pri prodaji oz. nakupu določene nepremičnine:
 

S plačilom za posredovanje v prometu z nepremičninami v skladu s VII. točko teh splošnih pogojev se krijejo stroški za opravljanje dejanj pri vzpostavljanju stikov za naročitelja, preverjanju stanja nepremičnine ter pri pogajanjih in pripravah za sklenitev pravnih poslov, ki so potrebna za sklenitev pravno veljavne pogodbe za določeno nepremičnino, zlasti stroške za naslednja dejanja:
 

1. Preverjanje: Na podlagi skrbnega ogleda, ki ga opravi nepremičninska družba, preveri dejansko stanje nepremičnine. S tem se ugotovijo morebitne očitne napake, poškodbe in pomanjkljivosti nepremičnine, ki vplivajo na uporabnost oziroma ceno nepremičnine.

Pravno stanje nepremičnine, ki je predmet pogodbe o posredovanju, se preveri s pridobivanjem ustreznih listin, ki izkazujejo lastništvo, stvarne pravice oz. druge pravice tretjih, ki bi lahko izključevale oz. omejevale potencialnega bodočega pridobitelja lastninske pravice na predmetni nepremičnini.

Kadar je predmet pogodbe, pri sklenitvi katere posreduje nepremičninska družba, zemljišče, nepremičninska družba preveri namembnost zemljišča, določeno s prostorskimi ureditvenimi akti.

2. Pridobitev: potrebnih listin o nepremičnini, ki je predmet posla s strani pristojnih institucij:
 

(1) zemljiškoknjižni izpisek (Okrajno sodišče); (2) podatki o parcelah - posestni list in (3) načrt parcele (t.i. "mapna kopija") (Geodetska uprava); (4) lokacijska informacija in (5) potrdilo/izjavo glede predkupne pravice (občina); (6) soglasje Ministrstva za obrambo (MO RS); (7) soglasje Ministrstva za okolje, prostor in energetiko (MOP RS), (8) druge morebiti potrebne listine (npr. pogodb, če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo). Izdelava (a) ponudbe nepremičnine za objavo na oglasni deski (UE OKGP), (b) vloge za odobritev pravnega posla UE OKGP.

3. Spremljanje in analiziranje: tržnih razmer glede prometa z nepremičninami in gibanja cen za posamezne vrste nepremičnine na določenem območju. Sporazumna določitev okvirne ponudbene cene za posredovano nepremičnino s strani naročitelja in nepremičninske družbe.

4. Iskanje: priložnosti za sklenitev nameravanega posla, katerega predmet je nepremičnina in redno obveščanje naročitelja.

5. Oglaševanje: prodaje oz. nakupa nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način, kot so nepremičninski oglasniki, internetne strani. Oglas vsebuje: ceno, lokacijo, leto izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove, velikosti nepremičnine ter firmo in sedež nepremičninske družbe. Naročitelj je seznanjen, da nepremičninska družba ne more oglaševati na primer z letaki, ki se lepijo na vhode stavb ali z letaki, ki se puščajo v nabiralnikih, ker je le-ta vrsta oglaševanja prepovedana z zakonom.

6. Organiziranje ogledov: Ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami s strani nepremičninske družbe pooblaščene osebe ter prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja oz. tretje osebe.

7. Obveščanje: Obveščanje oz. seznanjanje naročitelja o vseh okoliščinah, pomembnih za sklenitev nameravanega posla: predvsem o tržnih razmerah, ki so pomembne za določitev cene nepremičnine, o vsebini predpisov in postopkov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, o višini in vrsti davčnih obveznostih stranke, o višini stroškov notarske overitve podpisov, vpisu v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroških v zvezi s sklenitvijo pogodbe, ter o morebitnih tveganjih, povezanih z neurejenim zemljiškoknjižnim stanjem nepremičnine, zanesljivo opozarjanje na ugotovljene pravne in stvarne napake nepremičnine, vključno z vpisanimi stvarnimi pravicami oziroma drugimi pravicami tretjih na nepremičninah, oziroma druga morebiti neurejena pravna razmerja, dajanje drugih morebiti potrebnih pisnih opozoril, obvestil, potrdil.

8. Pogajanje: Si prizadeva, da najde in spravi v stik z naročiteljem osebo, ki se bo z naročiteljem pogajala za sklenitev nameravanega posla. Sodeluje pri pogajanjih med naročiteljem in tretjo osebo in si prizadeva, da pride do sklenitve nameravanega posla. Sodeluje pri pripravah za sklenitev nameravanega pravnega posla.

9. Pravni posel: Poda naročilo in sporoči ustrezne podatke o dogovorjenem poslu in strankah posla pravniku, ki sestavi listino (pogodbo) o pravnem poslu, ki je predmet posredovanja.Pripravi in izpolni obrazce v zvezi z prenosom lastništva nepremičnine (davčna prijava). Svetuje pri pripravi cenitve, ki jo sestavi sodni cenilec.V primeru potrebe po posebnih postopkih, ki jih je potrebno opraviti:sestava ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča ali gozda po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih, izpeljava odobritve pravnega posla po določilih Zakona o kmetijskih zemljiščih, Zakona o ohranjanju narave, Zakon o obrambi. Spremlja izpolnjevanje sklenjenega posla, predvsem glede plačil - posameznih obrokov, kadar je dogovorjeno obročno plačevanje. Sestavi potrdilo o delni ali celotni izpolnitvi denarne obveznosti.
10. Notar: Sodeluje pri organizaciji sestanka za overitev podpisov prodajne pogodbe pri notarju. 

11. Primopredaja: Sestavi zapisnik o primopredaji nepremičnine s popisom števcev komunalnih priključkov ter njihova odjava in prijava pri pristojnih organih, ki vodijo te priključke.

12. Hramba: Ima v hrambi stvari, ki mu jih zaupata naročitelj in tretja oseba, (na primer: originale dokumentacije, ključe.), vse do sklenitve nameravanega posla.

13. Pooblastilo: V primerih, če ga naročitelj za to pooblasti z izrecnim pisnim pooblastilom, sprejme izpolnitev obveznosti iz sklenjenega posla.
 

V proviziji je zajet tudi strošek telefonskega komuniciranja s strankami. Če katerega od navedenih poslov naročitelj opravi sam ali so nepotrebni, se provizija zato ne zniža.
 

IV. Vrsta in višina stroškov za druge storitve v zvezi s poslom, ki je predmet posredovanja
 

Določita nepremičninska družba in naročitelj sporazumno, navedeta v 3. členu pogodbe o posredovanju ter določita višino plačila za druge, med strankama posebej dogovorjene storitve, ki jih bo za naročitelja opravila nepremičninska družba.
 

V. Obveznosti naročitelja do nepremičninske družbe:
 

1. Naročitelj je dolžan nepremičninsko družbo obvestiti o vseh okoliščinah, ki so pomembne za opravljanje storitev posredovanja. Omogočiti ogled, izročiti fotokopije in omogočiti vpogled v izvirnike pomembnih listin. Nepremičninsko družbo mora obvestiti o pravnih napakah nepremičnine in o morebitnih pravicah tretjih na nepremičnini, ter jo pošteno seznaniti z dejanskim stanjem nepremičnine in z vsemi stvarnimi napakami.

2. Naročitelj je dolžan nepremičninsko družbo takoj pisno obvestiti, če je posel sklenil z nekom, s komer ga ni seznanila nepremičninska družba, ter o podrobnostih tega posla in nepremičninski družbi izročiti fotokopijo pogodbe.
 

VI. Dodatni stroški:
 

Nepremičninska družba sama krije stroške, ki nastanejo v zvezi z opravljanjem poslov iz III. točke teh splošnih pogojev. Naročitelj krije naslednje stroške oziroma po dogovoru:
 

1. Sodnih in upravnih taks, pristojbin, pri pridobivanju manjkajoče dokumentacije, ki je lastnik ne predloži nepremičninski družbi in jo je potrebno pridobiti posebej: npr. zemljiškoknjižni izpisek, načrt parcele, lokacijska informacija in drugih podatkov iz uradnih evidenc;

2. Stroške cenilcev in izvedencev;

3. Davka na promet, dohodnino, davek na dediščino in darilo, DDV, davek na kapitalski dobiček;

4 .Stroške overitve podpisov pri Notarju in izdelava predloga za vpis v zemljiško knjigo;

5.Stroške tistih poslov nepremičninske družbe, ki niso našteti v III. točki teh splošnih pogojev, ter posebne in neobičajne stroške, če nastanejo pri delu nepremičninske družbe (na primer: potrebno predhodno urejanje: zemljiškoknjižno, katastrsko ali davčno), dogovorjene v IV. točki teh splošnih pogojev..
 

VII. Cenik storitev za posredovanje v prometu z nepremičninam:
 

1. V primeru posredovanja pri prodaji ali nakupu nepremičnine ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje - provizije v višini največ 4 % od pogodbene vrednosti, če se stranki s pogodbo ne dogovorita za drugačno provizijo. Če je med pogodbenima strankama prodajne oz. druge pogodbe za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek določen v pogodbi o posredovanju razdeli. Cena navedena v tem členu, ne vsebuje DDV. V primeru, da znaša vrednost nepremičnine manj kot 10.000,00 EUR v tolarski protivrednosti, znaša plačilo za posredovanje 250,00 EUR v tolarski protivrednosti;

2. V primeru, da naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja, znaša plačilo za posredovanje 1/4 s pogodbo o posredovanju dogovorjenega plačila za posredovanje;

4. Plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna le naročitelju na podlagi pogodbe o posredovanju;

5. Nepremičninska družba pridobi pravico do provizije ob sklenitvi prodajne pogodbe;

6. Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjene pogodbe;

7. V primerih, ko je za posamezno storitev povezano z nepremičnino nemogoče izračunati ceno posredniške storitve iz prodajne cene, se cena določi glede na porabljeni čas, tako da se vsako začetno uro zaračuna v višini 5.000,00 SIT+DDV.
 

VIII. Prenos storitev posredovanja na drugo nepremičninsko družbo:
 

Nepremičninska družba lahko storitve posredovanja delno ali v celoti prenese na druge nepremičninske družbe. V takšnem primeru ostane naročitelj v pogodbenem razmerju le z nepremičninsko družbo, ta pa mora izročiti seznam nepremičninskih družb, na katere prenaša naročilo.
 

IX. Evidence o posredovanju v prometu nepremičnin in nadzorstvo:
 

Nepremičninska družba vodi evidenco o posredovanju v prometu z nepremičninami. Evidenca za vsak posel (pogodbo) obsega naslednje podatke: vrsto pravnega posla, vrsta nepremičnine (zemljišče z oznako rabe, stanovanje, poslovni prostor.), tehnične podatke o nepremičnini, identifikacijske podatke o nepremičnini, če te oznake ima, oziroma druge podatke s katerimi je mogoče nepremičnino enolično identificirati, starost objektov, prodajno ceno, oziroma najemnino za m2 površine. Nepremičninska družba, podatke iz prejšnjega odstavka, takoj po sklenjenem pravnem poslu posreduje pristojnemu ministrstvu.

Robert Nedanovski, NNRN NEPREMIČNINE d.o.o. NOVO MESTO